Цена ожидания
Колонка редактора
Фото: Александр Коряков / Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков / Коммерсантъ
Петербургская недвижимость все меньше похожа на рынок квадратных метров и все больше — на рынок времени. Считать приходится не только стоимость стройки, но и то, сколько лет пройдет между покупкой участка и первой выручкой, а при нынешней цене денег эта пауза обходится дороже бетона.
Лучше всего это видно на примере бывших промзон. Крупных свободных площадок в городе почти не осталось, поэтому девелоперы все чаще идут в «серый пояс», где снос, перекладка сетей и очистка грунта делают проект минимум на 30% дороже стройки «в поле». При этом, в отличие от стандартной стройки, основная часть инвестиций в проект тратится застройщиком еще до начала продаж, а состояние сетей и грунта нередко становится понятным, когда работы уже начались. Выручает локация: в центре метр стоит столько, что лишние расходы перекрываются.
Похожая арифметика сложилась и у встроенных помещений на первых этажах новостроек. За год они подорожали на 15–25%, однако аренда за ценой не поспевает и привычный ориентир окупаемости в 8–10 лет сменился планкой от 12 лет. Конкурировать такому активу приходится с банковским вкладом, который приносит доход без хлопот, поэтому выигрывает помещение с витриной, отдельным входом и арендатором, а не просто с хорошим метражом.
В элитном сегменте время пока работает на продавца. Квадратный метр подорожал за девять месяцев на 13%, до 835 тыс. рублей, предложение все еще на 14% меньше прошлогоднего, а покупатели в условиях дорогих кредитов все чаще выбирают рассрочку.
Офисный рынок, напротив, предпочел подождать. За девять месяцев в городе ввели всего 9 тыс. кв. м, почти в 12 раз меньше, чем годом ранее, а большую часть заявленных объемов перенесли на следующий год. Вакантность за год выросла более чем вдвое, до 7,6%, чистое поглощение впервые ушло в минус. И даже гибкие офисы, которые должны были выиграть от осторожности бизнеса, пустуют на пятую часть.
Рынок разделился не столько по классам, сколько по способности дождаться выручки. Тот, у кого есть место в центре или арендатор под рукой, может позволить себе долгую подготовку, остальным приходится сверять планы со ставкой.