Зеленый свет «серому поясу»

«Серый пояс» по-прежнему занимает значительный объем территории Петербурга, и с каждым годом все больше застройщиков начинают развивать такие площадки, трансформируя их в современные городские пространства. Это особенно значимо, учитывая, что многие бывшие промышленные территории расположены вдоль основных набережных — традиционных визитных карточек Санкт-Петербурга.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Сегодня появляются проекты, выходящие за рамки привычного жилого формата: кластеры, общественно-деловые комплексы. Бывшие производственные территории хорошо подходят для таких функций благодаря крупным габаритам зданий и большим внутренним пространствам — здесь можно размещать офисы, выставочные и торговые площадки.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», говорит, что жилой редевелопмент в этом отношении сложнее: покупатель предъявляет более высокие требования к качеству продукта и окружающей среды. «Поэтому преобразование бывших промышленных территорий под жилье предполагает более тщательную работу с городской средой и потребительскими ожиданиями»,— отмечает он. По мнению эксперта, в целом обновление центральных территорий и реинтеграция неэффективно используемых площадок идут на пользу городу. Постепенно и власти, и собственники таких активов находят баланс между потенциалом площадок и возможностями их развития.

Главные способы

Вера Голубева, бизнес-партнер TrendAgent в Санкт-Петербурге, полагает, что для Петербурга редевелопмент постепенно становится одним из основных способов появления новых проектов внутри сложившихся районов. «Крупных свободных площадок становится меньше, поэтому девелоперы все чаще работают с бывшими промышленными территориями, устаревшими объектами и площадками, где необходимо менять существующую функцию. Чем ближе участок к центру и сложившейся городской инфраструктуре, тем выше вероятность, что следующий проект будет связан именно с редевелопментом»,— рассуждает она.

Максим Жабин директор по развитию ГК «Едино», считает, что редевелопмент перестал быть отдельным сегментом строительного рынка и стал обычным способом получения участка. «Темп задают не планы девелоперов, а стоимость денег и скорость согласований. В мае я оценивал превращение промышленного объекта в общественное пространство в 80–150 тыс. рублей на метр, и за прошедший год этот диапазон сдвинулся вверх. Сильнее других статей дорожал труд, а в редевелопменте его доля выше обычной, потому что много ручной работы по демонтажу и по сетям»,— делится эксперт.

Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI, признает, что интерес девелоперов к бывшим промышленным территориям по-прежнему высок, но привлекательность промышленных площадок и их окупаемость во многом зависят от состояния существующей застройки, инженерной инфраструктуры, необходимости рекультивации грунтов. «Редевелопмент предполагает более сложную финансовую модель и длительный инвестиционный цикл. Помимо собственно строительства, нужно учитывать затраты на демонтаж, подготовку территории, во многих случаях — на сохранение и приспособление исторических зданий. Более долгие сроки необходимых согласований также могут отразиться на экономике проектов»,— указывает эксперт.

Госпожа Голубева отмечает, что на экономику проекта все сильнее влияет именно подготовка территории к строительству. «Это демонтаж, инженерная подготовка, перенос сетей, освобождение участка, социальные обязательства, а в некоторых случаях — расселение или работа с объектами культурного наследия. Важна и стоимость времени: между приобретением площадки и началом полноценных продаж у сложного проекта может пройти несколько лет»,— перечисляет она.

Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис», напоминает, что город решил сохранять промышленные территории и крупные промзоны под жилье переводить не будет. «Застройщики работают на площадках, которые успели согласовать раньше, и на небольших участках, где менять назначение земли не нужно»,— отмечает она.

Госпожа Вирченко говорит, что, по данным консультантов, за год участки под редевелопмент подорожали на 19%, тогда как обычные — на 12%. При этом земля — только часть расходов. «Старые здания надо снести, сети переложить, грунт очистить, проект согласовать. На все это уходят деньги и время. По нашей оценке, редевелопмент обходится минимум на 30% дороже стройки на свободном участке, а готовить его приходится дольше. Окупается он тоже дольше. Выручает локация: в центре и рядом с ним метр стоит дороже, и это перекрывает лишние затраты»,— высказывается она.

Время — деньги

Александр Кравцов, основатель девелопера «Геометрия», считает, что, помимо стоимости строительных работ и улучшений в расчете на квадратный метр, существенную роль играет цена самого земельного участка, особенно если он приобретается с готовой разрешительной документацией. «В зависимости от расположения объекта, его масштаба, ограничений и класса будущего проекта рост цен очень индивидуален — от 15 до 30%»,— подсчитал он.

Однако сравнивать окупаемость редевелопмента и строительства на свободных участках в приграничных районах города и области исключительно по себестоимости квадратного метра некорректно. Решающее значение имеет соотношение совокупных затрат, класса будущего объекта и цены, по которой его можно реализовать, считает эксперт.

При этом удорожание земли и строительства необходимо рассматривать в контексте общей экономики проекта. «Сегодня редевелопмент в наиболее востребованных центральных локациях Петербурга ориентирован преимущественно на премиальный и элитный сегменты. Такие проекты изначально обладают более высокой маржинальностью по сравнению с массовой жилой застройкой, что позволяет девелоперу учитывать дополнительные затраты при формировании финансовой модели»,— говорит господин Кравцов.

Впрочем, далеко не все участники рынка считают, что редевелопмент всегда затратнее обычного строительства.

Ольга Газеева, заместитель генерального директора по развитию Fizika Development, считает, что при грамотном расчете экономической модели проекты редевелопмента могут быть значительно выгоднее строительства «в поле». «Однако здесь как всегда корректное сравнение можно делать только при идентичном масштабе и схожих характеристиках объектов»,— подчеркивает она. Главное преимущество площадок редевелопмента — их расположение. Как правило, речь идет об участках в центральных и околоцентральных локациях, в уже сформированной городской среде, где есть школы, детские сады, медицинские учреждения, транспортная и коммерческая инфраструктура.

«При этом распространенное представление о том, что строительство на свободной территории обходится девелоперу дешевле, справедливо далеко не всегда. Такие проекты зачастую относятся к более массовому ценовому сегменту, однако нагрузка по созданию социальной и транспортной инфраструктуры может быть соразмерной с проектами редевелопмента. В результате затраты на развитие территории оказываются сопоставимыми, тогда как возможности ценообразования заметно различаются»,— думает госпожа Газеева.

Плюсы и минусы

При этом она признает, что редевелопмент имеет и свои сложности. В первую очередь это необходимость учитывать существующую застройку, особенности участка, исторический контекст и работу с объектами культурного наследия. «У редевелопмента значительно больше репутационных рисков, и такие проекты всегда вызывают особое внимание градозащитного сообщества»,— замечает эксперт.

«Минусом редевелопмента являются и сюрпризы. В каком состоянии сети и грунт, часто становится понятно, только когда работы уже начались»,— добавляет госпожа Вирченко.

«Минус у редевелопмента один, зато тяжелый. Почти все деньги тратятся до первой продажи. Снос, вывоз, сети, экология, расселение и обременения приходятся на стадию, когда выручки еще нет. Часть рисков вскрывается только на этапе изысканий, когда участок уже в портфеле, и тогда бюджет с графиком пересматривают до выхода на площадку. При дорогом финансировании именно длинная подготовка решает, стартует проект или подождет»,— говорит господин Жабин.

По мнению господина Кравцова, у проектов редевелопмента несколько ключевых преимуществ. «Первое, сугубо практическое,— это строительство в сложившемся районах с уже сформированной жилой средой. Второе — социально-культурное. Проекты редевелопмента способствуют обновлению территории, ее второму рождению, благодаря чему наравне с жильем появляются новые центры притяжения в районе, а исторические здания, входящие в состав проекта, реставрируются и приспосабливаются под современное использование»,— заключает он.

Вероника Абрамян