«Инфраструктура перестала быть второстепенным фактором»
Экспертное мнение
Покупатели премиальной недвижимости в Петербурге все чаще выбирают не просто квартиру с удачной локацией и выразительной архитектурой, а полноценную среду для жизни: с приватными пространствами, сервисами, местами для отдыха и возможностями для общения. На фоне изменения потребительских запросов инфраструктура становится одним из ключевых факторов ликвидности жилья, а вид на воду приобретает дополнительную ценность. О новых требованиях к премиальным проектам, востребованных способах оплаты и трансформации рынка Review рассказала коммерческий директор AAG Ольга Захарова.
Фото: Холдинг AAG
Фото: Холдинг AAG
REVIEW: Насколько важным аспектом при выборе недвижимости становится инфраструктура? Какие запросы от покупателей в этом направлении сейчас наиболее актуальны?
ОЛЬГА ЗАХАРОВА: В настоящее время при выборе жилья в мегаполисе покупатель оценивает не только эстетику и архитектуру, но и внутреннее наполнение квартала, его инфраструктурную насыщенность. На приоритетную позицию выходит самодостаточность жилого комплекса: при дефиците времени все необходимое для качественной и комфортной жизни должно быть доступно в пределах собственного дома. Инфраструктура перестала быть второстепенным фактором и трансформировалась в самостоятельный критерий выбора, сопоставимый по значимости с локацией. Это обусловлено изменением модели потребления: время становится более дорогим ресурсом, чем квадратный метр, поэтому покупатель готов платить за сокращение ежедневных логистических издержек.
В премиальном квартале AVANT, реализуемом по концепции «город в городе», предусмотрен исчерпывающий набор функций. Квартал позиционируется не просто как место проживания, а как клуб единомышленников — сообщество людей со схожими интересами и ценностями, где инфраструктура выступает важным инструментом для их реализации.
Помимо локации, архитектуры и планировочных решений, покупатели предъявляют высокие требования к внутренней территории: наличие мест для отдыха, приватной инфраструктуры исключительно для резидентов, а также коммерческой составляющей, включающей как ключевые торговые функции, так и объекты досуга и развлечений. Наиболее востребованы сегодня закрытая приватная инфраструктура только для жильцов, сервисные форматы (велнес, спа, консьержи), а также многофункциональные общественные пространства, позволяющие совмещать работу, отдых и социализацию в пределах квартала.
R: Является ли качественная инфраструктура в комплексе одним из решающих факторов при выборе жилья в премиум-сегменте, несмотря на непростую ситуацию на рынке недвижимости?
О. З.: Качественная инфраструктура в комплексе — один из ключевых факторов при принятии решения о покупке. В условиях волатильности рынка и роста стоимости финансирования покупатель становится более избирательным, и инфраструктура выполняет роль стабилизирующего фактора, обосновывающего цену и обеспечивающего долгосрочную ликвидность объекта. В премиум-сегменте она перестает быть конкурентным преимуществом и становится обязательным условием входа в категорию: проект без развитой внутренней среды сегодня фактически не может претендовать на статус премиального, независимо от локации и качества отделки.
Именно поэтому проект AVANT представляет собой полноценный lifestyle-кластер, включающий не только гастрономический променад и магазины, но и собственный парк, видовой Sky Garden на эксплуатируемой кровле, Wellness & Spa, а также приватную инфраструктуру Master и beauty-room. Цельность инфраструктурной системы отмечают многие покупатели.
R: Какие тенденции на рынке премиальной недвижимости Петербурга сегодня прослеживаются ярче всего? Чего хотят покупатели?
О. З.: Просторной квартиры, большой гостиной и панорамных окон уже недостаточно. Покупатель ориентирован на особенные, коллекционные форматы недвижимости: квартиры с террасами и видами над крышами Петербурга; двухуровневые апартаменты, которые зачастую выбирают творческие и неординарные личности; апартаменты с отдельными входами — для приверженцев загородного формата жизни в центре города; апартаменты Work & Live с двумя входами — для совмещения проживания и ведения бизнеса.
Также стоит отметить запрос, который является для нас одним из приоритетных,— это сервис, который отличает по-настоящему качественный проект от просто хорошего: консьерж 24/7, управление средой, внимание к повседневным деталям. Все это формирует ощущение, что о резиденте действительно заботятся. Параллельно усиливается запрос на персонализированный сервис и «управление впечатлениями»: покупатель оценивает не только физические параметры объекта, но и качество повседневного опыта проживания, что соответствует общемировому тренду перехода от продажи квадратных метров к продаже образа жизни.
R: Как сегодня обстоят дела с ипотечным кредитованием в премиальном сегменте — становится ли оно доступнее после спада 2023 года? Стали ли застройщики чаще обращаться к другим инструментам: к рассрочкам, субсидированным ставкам непосредственно от девелопера?
О. З.: Мы всегда применяли индивидуальный подход к ситуации и запросу каждого клиента, и в настоящее время эта практика сохраняется. Покупатель элитного жилья традиционно требует особого подхода, роль персонализации сегодня возрастает, что находит отражение в том числе в разнообразии способов оплаты. В премиум-сегменте ипотека исторически играет меньшую роль, чем в массовом, поскольку покупатель чаще располагает собственным капиталом.
В период роста ключевой ставки ЦБ доля ипотечных сделок в структуре оплат премиальной недвижимости существенно сократилась. Льготных программ, ограниченных установленным лимитом, недостаточно для приобретения квартиры в премиальном проекте, поскольку они требуют значительного объема собственных накоплений. В этих условиях девелоперы компенсировали сокращение доли заемных средств расширением альтернативных инструментов, таких как рассрочка от застройщика, субсидированные ставки, trade-in, индивидуальные графики платежей.
С учетом планомерного снижения ключевой ставки ЦБ в 2026 году доля ипотечных сделок растет, однако основной формой оплаты остается рассрочка, поскольку она обеспечивает гибкость и не привязывает покупателя к банковским условиям.
R: Чем обусловлен рост популярности жилых комплексов у воды в Петербурге в последние годы? Как с этим преимуществом работают застройщики в премиум-сегменте?
О. З.: Исторически вода является значимой частью облика Петербурга. Неслучайно архитектура парадного Петербурга обращена к многочисленным водным артериям города. Недвижимость у воды в историческом центре и вблизи него всегда была одним из признаков статусного жилья и вызывала повышенный интерес со стороны потенциальных покупателей. Рост популярности таких комплексов в последние годы обусловлен несколькими факторами: ограниченностью предложения (ведь береговая линия исторического центра фактически исчерпана), устойчивым спросом на видовые характеристики как элемент статуса, а также психологической ценностью водных сценариев, поскольку вид на воду ассоциируется с покоем, свободой и премиальностью.
Статусные проекты часто располагаются у воды и при тщательной проработке продуктовых опций девелопером обладают более высоким статусом и престижем. В премиум-сегменте застройщики работают с этим преимуществом комплексно: не только через ориентацию окон и террас, но и через формирование благоустроенных набережных, прогулочных зон и инфраструктуры, интегрированной в водный ландшафт. Это позволяет превратить вид на воду из точечного преимущества в устойчивую характеристику продукта и дополнительный аргумент капитализации объекта.
Стратегия AAG — реализация проектов премиального и бизнес-сегментов; для их реализации мы выбираем участки в историческом Петербурге и у воды. В нашем портфеле представлены проекты бизнес-класса, расположенные на Малоохтинской набережной с видом на Неву, а также два проекта в десяти минутах от центра Петербурга, на первой береговой линии современной благоустроенной набережной реки Охта. При проектировании мы, безусловно, учитываем фактор вида на воду, в том числе ориентируем в ее сторону квартиры с видовыми террасами и панорамными окнами.