Предложение подпитало элитный спрос

За три квартала 2026 года на рынок Петербурга вышло около 4 тыс. лотов в строящемся жилье бизнес-класса и около 2 тыс. лотов жилья класса премиум. Однако по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем премиального жилья, находящегося в экспозиции в целом по рынку, все равно на 14% меньше, чем был год назад.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В 2026 году цены в высоких классах продолжают расти на фоне ограниченного предложения. В бизнес-классе средняя стоимость квадратного метра в сентябре составила 536 тыс. рублей (+7% за девять месяцев). В элитном классе — 835 тыс. рублей (+13% за девять месяцев). Такие данные приводит консалтинговый центр «Петербургская недвижимость».

По подсчетам Ольги Трошевой, директора КЦ «Петербургская недвижимость», с начала 2026 года в бизнес-классе на рынок вышло около 4 тыс. новых лотов, в элитном — около 2 тыс. «С учетом дефицита земельных участков в центральных районах под высокоценовые проекты, полагаю, сохранится тренд на редевелопмент бывших промышленных площадок и реконструкцию»,— говорит она.

Перелом тенденции

Александр Кравцов, основатель девелопера «Геометрия», отмечает, что по итогам первого полугодия 2026 года, несмотря на выход новых проектов, площадь находящихся в продаже элитных квартир и апартаментов сократилась на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Однако уже в третьем квартале наметился перелом тенденции: после продолжительного сокращения предложения девелоперы стали активнее выводить на рынок новые элитные проекты»,— указывает он.

По его мнению, сегодня ситуацию в элитном сегменте можно охарактеризовать как относительно сбалансированную: предложение остается ограниченным, но при этом достаточным для текущего спроса. «Покупательская активность сохраняется на стабильном уровне, а появление новых объектов постепенно расширяет возможности выбора. В четвертом квартале мы также презентуем и откроем продажи в нашем новом элитном проекте на Петровском острове»,— рассказал он.

Что касается цен, предпосылок для их снижения господин Кравцов пока не видит. На стоимость элитного жилья продолжают влиять дорогое проектное финансирование, регулярное увеличение себестоимости строительства, рост затрат на рабочую силу и импортные материалы. «При этом ценовая динамика окажется неоднородной и во многом будет зависеть от характеристик и стадии готовности конкретного проекта»,— добавляет эксперт.

Переходная фаза

Павел Евсюков, директор по продукту Hansa Group, считает, что сектор элитной недвижимости пребывает в переходной фазе. Новые проекты выходят на рынок в эпоху дорогих кредитов, усложнившихся градостроительных и архитектурных требований, возросшей социальной нагрузки. «Поэтому сейчас мы наблюдаем даже не разрыв между первичным и вторичным элитным жильем, а разрыв между новой и старой первичкой: объекты со сроком сдачи через три-четыре года уже превышают по цене строящихся конкурентов на высокой стадии готовности»,— рассуждает он.

Ольга Газеева, заместитель генерального директора по развитию Fizika Development, замечает, что на рынке элитного жилья Петербурга сохраняются тенденции последних лет: дефицит участков под новое строительство, ограниченное предложение и сдержанная покупательская активность. «При этом в премиальном сегменте мы наблюдаем изменение структуры спроса: покупатели все чаще выбирают более просторные квартиры»,— говорит она.

По словам госпожи Газеевой, если в 2025 году в компании на однокомнатные квартиры приходилось 38,8% сделок, а на двухкомнатные — 26,4%, то в 2026 году двухкомнатные квартиры вышли на первое место с долей 44,9%. Одновременно доля трехкомнатных квартир увеличилась с 11,9 до 18,9%. Она также отмечает, что в условиях дорогого кредитования рассрочка остается одним из основных инструментов приобретения недвижимости высокого класса и изменения затронули и структуру оплаты. Доля рассрочек выросла с 52 до 69%, тогда как доля ипотечных сделок сократилась с 36,4 до 22,8%.

Отдельный этаж

Среди других тенденций, которые прослеживаются на рынке премиального жилья, эксперты отмечают рост числа пентхаусов. В элитных проектах пентхаус — это максимально приватный формат проживания. Как правило, под такие лоты отводится целый этаж. Покупатель получает лучшие видовые характеристики, персональный лифт в квартиру, высокий уровень приватности, увеличенные площади, просторные террасы, возможность индивидуальных планировочных решений и зачастую более высокие потолки. Именно поэтому пентхаусы традиционно остаются самыми дорогими объектами в проекте, а стоимость некоторых предложений в Петербурге, например, на Крестовском острове, достигает 1 млрд рублей.

Артем Медведев, операционный директор «Аструм», говорит: «За последние годы пентхаусы перестали быть единичным продуктом и превратились в обязательный элемент практически любого нового элитного проекта. Несмотря на это, сам формат таких квартир не утратил своего эксклюзивного статуса в верхнем ценовом сегменте недвижимости. И если технические характеристики здания и градостроительные ограничения позволяют реализовать такой формат, девелоперы стремятся включить его в концепцию. Более того, решения, которые традиционно были характерны исключительно для элитного сегмента, постепенно переходят в премиум- и даже бизнес-класс. Это еще раз подтверждает, что именно элитная недвижимость задает тренды рынка».

С таким мнение согласен и Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино»: «За последние два года эксплуатируемая кровля из опциональной "фишки" превратилась в стандарт бизнес- и премиум-класса. Проекты без нее в верхнем сегменте сегодня выглядят недоукомплектованными. Кровли чаще всего отдают под видовые лаундж-зоны и террасы для резидентов, озеленение, детские и спортивные зоны — особенно там, где плотная застройка не оставляет земли на участке. Чем дороже земля в локации, тем ценнее каждый горизонтальный метр над уровнем крыши».

Господин Жабин обращает внимание, что за последние год-два уникальные видовые лоты дорожали быстрее рынка, а разрыв между настоящим пентхаусом и условным «пентхаусом по планировке» внутри сегмента нарастает. «Сделки все чаще проходят в закрытом режиме через пул проверенных клиентов, без открытой рекламы»,— добавляет эксперт.

Выше крыши

Эксплуатируемые кровли также становятся все более востребованным элементом современной недвижимости, причем, не обязательно элитной. Чаще всего такие пространства используются для создания приватных пространств для жителей: террас для отдыха, лаунджей, озелененных садов, смотровых площадок. В отдельных элитных проектах реализуются и более нестандартные решения, включая вертолетные площадки, однако это, скорее, исключение.

Создание эксплуатируемой кровли требует дополнительных инвестиций — как в конструктив здания, так и в гидроизоляцию, инженерные системы, благоустройство и последующую эксплуатацию. Однако в элитном сегменте подобные решения окупаются за счет повышения общей привлекательности проекта, роста стоимости наиболее ликвидных лотов и формирования уникальных конкурентных преимуществ, которые становятся все более значимыми для взыскательного покупателя.

Вера Голубева, бизнес-партнер TrendAgent в Санкт-Петербурге, подтверждает, что эксплуатируемые кровли постепенно выходят за пределы элитного сегмента. «Их все чаще размещают не только на жилых корпусах, но и на стилобатах, пристроенных помещениях и паркингах. Это позволяет увеличить полезную площадь благоустройства в проектах с плотной застройкой. На кровлях создают сады, прогулочные маршруты, лаундж-зоны, спортивные площадки, коворкинги и кинотеатры под открытым небом»,— перечисляет она.

При этом эксперт отмечает, что прямой окупаемости у общей кровли обычно нет. Затраты возвращаются через повышение привлекательности проекта, более быстрые продажи и премию к цене квартир на верхних этажах. «Необходимо учитывать не только строительство, но и последующее обслуживание, гидроизоляцию, водоотведение и требования безопасности»,— подчеркивает госпожа Голубева.

Господин Жабин подтверждает: прямой окупаемости у эксплуатируемой кровли нет, это инструмент ценообразования, а не арендный актив. «Затраты зашиваются в стоимость квартир через премию к цене метра и ускорение реализации верхних лотов. Покупатель платит за образ жизни, а не за метры, и этот сдвиг восприятия уже устойчивый»,— объясняет он.

Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль», считает, что эксплуатируемые кровли и террасы в жилых домах Петербурга сегодня остаются нишевым, но стратегически важным инструментом дифференциации проектов: при грамотном проектировании это формат с умеренными капитальными затратами и сильным коммерческим эффектом.

«По сравнению с классическими дворовыми и общественными пространствами, эксплуатируемые кровли в Санкт-Петербурге остаются штучным продуктом. Для девелопера это одновременно вызов и возможность: конкуренция в сегменте минимальна, а потребительский интерес к "жизни с видом" стабильно высок. На практике это означает, что почти любой продуманный кровельный продукт в комфорт- и бизнес-классе сразу попадает в короткий список уникальных предложений на рынке»,— рассуждает эксперт.

Если обобщить актуальные практики, то, по мнению господина Корнышева, можно выделить несколько основных сценариев использования эксплуатируемых кровель: рекреация и лаундж-пространства для жильцов (прогулочные террасы, зоны отдыха с мебелью, озеленением, мягким светом), спортивные и велнес-форматы (площадки для йоги, функциональных тренировок), пространства под социальные сценарии (небольшие мероприятия, семейные праздники, камерные встречи жителей). В премиальном сегменте активное развитие получают более сложные решения: спа-зоны, sky lounge, частично коммерческая эксплуатация

«Вопрос, который сегодня стоит перед рынком, не "нужно ли делать эксплуатируемые кровли", а "как именно их делать так, чтобы сохранить управляемый бюджет и получить максимум эффекта в продажах и репутации". Наш опыт показывает, что комбинация штучных террасных квартир и продуманных общественных террас на кровле — один из наиболее сбалансированных ответов на этот запрос»,— резюмирует господин Корнышев.

Роман Русаков