Офисные девелоперы корректируют планы

По итогам девяти месяцев 2026 года в Санкт-Петербурге было введено только два офисных объекта — бизнес-центр «Сенатор» на Малой Морской улице и первая очередь многофункционального комплекса «Avenue на Карповке» суммарной арендопригодной площадью 9 тыс. кв. м. Это почти в 12 раз меньше, чем в январе — сентябре 2025 года, когда в городе было введено 107,5 тыс. кв. м офисных площадей.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Такие данные приводят аналитики Bright Rich | CORFAC International. По прогнозам специалистов компании, в 2026 году будет введено менее 30% от ранее запланированных объемов: вместо 141,5 тыс. кв. м, которые заявляли девелоперы, планируется ввести в строй лишь 39,7 тыс. кв. м офисной недвижимости, остальные 101,8 тыс. кв. м собираются вывести на рынок в следующем году.

«Девелоперы запускали новые проекты в расчете на сохранение благоприятной рыночной ситуации. Однако к завершающему этапу строительства экономические условия изменились, и сроки ввода стали корректироваться с учетом текущего спроса. Перенос даст девелоперам больше времени для заполнения площадей и снизит давление на рынок, поскольку выход части нового предложения будет отложен»,— отмечает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.

Как подсчитали в Bright Rich | CORFAC International, с сентября 2025 года по сентябрь 2026 года ставки аренды фактически не изменились. Средняя стоимость аренды площадей в классе А составляет 3 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, в классе B+ — 2 тыс. рублей, в классе B — 1,7 тыс. рублей.

На начало октября 2025 года общий уровень вакансии на офисном рынке Санкт-Петербурга составил 3,5%. За год этот показатель увеличился в двое и достиг 7,6%. Наиболее высокая вакансия наблюдается в объектах класса А, где свободно 10,3% площадей (162,1 тыс. кв. м). В классе B+ доля свободных площадей — 9% (137 тыс. кв. м), в классе B — 5,2% (134 тыс. кв. м).

Все зависит от места

Начальник отдела аренды компании «ЛСР. Управление недвижимостью» Анна Воробьева подтверждает, что офисный рынок Санкт-Петербурга по итогам трех кварталов 2026 года демонстрирует заметное охлаждение. «Чистое поглощение впервые стало отрицательным и составило –33 тыс. кв. м»,— рассказала она.

При этом Кирилл Сиволобов, основатель Bau City Development считает, что в Петербурге сохраняется дефицит качественных офисов класса B в сформировавшихся локациях, где за последние годы появилось большое число проектов бизнес-класса и выросла деловая активность. Речь идет о Приморском, Красногвардейском, Фрунзенском и Московском районах.

Павел Евсюков, директор по продукту Hansa Group, отмечает, что в последние месяцы в экспозиции увеличивается объем морально устаревших бизнес-центров. «Со стороны компаний-арендаторов фиксируется спрос на оптимизацию метража, а порой и класса: нередки случаи переезда из БЦ "уставшего" класса А в более просторный и современный БЦ класса B. Параллельно формируется новый рынок продажи офисов. Предложения от девелоперов по рассрочкам и лизингу делают покупку офиса сопоставимой с долгосрочной арендой»,— говорит он.

При этом, по мнению госпожи Воробьевой, динамика арендных ставок существенно различается в зависимости от класса недвижимости. «В условиях изменения рыночной конъюнктуры особое значение приобретает и экономика инвестиций: по текущим оценкам, срок окупаемости готового офиса класса А составляет в среднем 11–14 лет, а крупных проектов с привлечением заемного финансирования — более 15 лет. Это повышает требования к оценке рисков и выбору инвестиционной стратегии»,— рассказала госпожа Воробьева.

Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, считает, что окупаемость офисных проектов сегодня во многом определяется стоимостью финансирования, форматом объекта и его локацией. «Высокая стоимость заемного капитала и строительства увеличивает сроки возврата инвестиций и делает девелоперов более осторожными при запуске новых спекулятивных проектов. При этом качественные офисные объекты в востребованных локациях сохраняют инвестиционную привлекательность. Также арендаторы стали внимательнее относиться к эффективности используемых площадей и расходам на офис, а девелоперы все чаще рассматривают альтернативные модели реализации — в том числе продажу офисов отдельными блоками. В результате рынок становится более дифференцированным: наиболее устойчивые позиции сохраняют качественные проекты с сильной локацией, современной инженерией и гибкими планировочными решениями»,— рассуждает она.

Смена предпочтений

Господин Сиволобов полагает, что предпочтения частных инвесторов меняются. Если раньше одним из наиболее популярных инструментов вложений в недвижимость были доходные апартаменты, то сегодня все больше внимания привлекают именно офисы в хорошей локации как самостоятельный инвестиционный продукт. «Его можно сдавать в аренду или продать при необходимости по более высокой цене»,— думает господин Сиволобов.

Значительную часть аудитории составляют предприниматели и небольшие компании, которые рассматривают покупку офиса для собственных нужд. Речь идет о представителях консалтингового, юридического, финансового бизнеса и других сфер услуг, где нет необходимости в больших площадях. Для таких покупателей важны возможность организовать постоянное рабочее пространство и независимость от условий аренды, которые могут меняться со временем.

«Учитывая этот запрос, некоторые девелоперы начинают включать офисную функцию в состав своих проектов. Перспективы мы видим и в строительстве бизнес-центров. До конца 2026 года мы планируем презентовать и вывести на рынок бизнес-центр класса B+ на Новолитовской улице, 37»,— рассказал господин Сиволобов.

Гибкость не панацея

Евгений Лысый, управляющий партнер сети сервисных офисов «Практик», добавляет: «Компании стали осторожнее в расходах, чаще пересматривают необходимую площадь и оптимизируют количество рабочих мест. При этом спрос на качественные офисные пространства сохраняется. В сегменте сервисных офисов мы видим в этом дополнительные возможности. Бизнес все чаще выбирает готовые решения, позволяющие гибко управлять площадями без затрат на ремонт и оборудование. На наш взгляд, рынок становится более избирательным. Конкуренция за арендатора будет усиливаться, а ключевыми факторами останутся расположение, качество пространства, стоимость и гибкость условий».

Впрочем, цифры говорят о том, что в структуре сервисных офисов ситуация обстоит не лучшим образом. По итогам третьего квартала 2026 года доля свободных площадей в гибких офисных пространствах Санкт-Петербурга составила 20%, увеличившись с начала года на 5 п. п. Об этом сообщает консалтинговая компания NF Group.

Средневзвешенная ставка аренды фиксированного рабочего места выросла на 10%, до 29,8 тыс. рублей, нефиксированного — на 8%, до 23 тыс. рублей. Рост ставок связан с изменением структуры предложения и стремлением операторов компенсировать растущие операционные расходы.

На начало октября 2026 года в городе действует 61 гибкое офисное пространство на 12 тыс. рабочих мест общей площадью 74 тыс. кв. м. На этот сегмент приходится 1,7% рынка качественных офисов города. «В 2026 году уже открылись "Практик" на Октябрьской набережной и Ariosto на Плесецкой улице. До конца года ожидается открытие Aspace и нескольких новых проектов Page»,— сообщают в NF Group.

По итогам третьего квартала 82% предложения находится под управлением сетевых операторов. Основную долю составляют петербургские игроки — «Практик» и Page. В городе также работают федеральные сети SOK, Multispace, планируется открытие Aspace. Из международных операторов представлен Regus.

Требуется арендатор

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», считает, что при нынешней стоимости денег проект без арендатора на самом начале реализации проекта не выгоден. «Вводится в основном то, что запускали при другой ставке, и то, что строится под конкретного пользователя. Рынок при этом расслоился. Качественные здания с хорошей локацией и внятным управлением ставку держат, а вакантность копится в устаревшем фонде, который был приемлем, пока выбора не было»,— указывает он.

По его словам, спрос арендаторов меняется в ту же сторону, что и спрос на жилье. «Компании считают не площадь, а рабочее место и срок. Метров на человека берут меньше, договор подписывают короче, отделку хотят готовую, чтобы не вкладывать свои деньги в чужой актив. Выигрывает собственник, который умеет быстро пересобрать планировку под нового арендатора»,— резюмирует он.

Таисия Умарова