Производственники уменьшают площади
Индустриальная недвижимость
Индекс промышленного производства Петербурга, несмотря на кризис, растет, по итогам восьми месяцев 2026 года он составил 105,6%. Итогов за три квартала пока не подведено, но, по прогнозам аналитиков, рост сохранится. На этом фоне востребованность производственных компаний в расширении производственных мощностей сохраняется. Однако, как говорят эксперты, рынок стал более избирательным в подборе помещений.
Под организацию производства наиболее востребованы площадки внутри города или в непосредственной близости от КАД — это позволяет предприятиям сохранять сотрудников и не усложнять логистику
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Под организацию производства наиболее востребованы площадки внутри города или в непосредственной близости от КАД — это позволяет предприятиям сохранять сотрудников и не усложнять логистику
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
За девять месяцев 2026 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено 325,8 тыс. кв. м индустриальной недвижимости и складских площадей. Это на 21% меньше, чем за девять месяцев 2025 года, когда этот показатель составил 412,6 тыс. кв. м. Такие данные приводят в Bright Rich | CORFAC International.
Андрей Амосов, старший директор, руководитель офиса CMWP в Санкт-Петербурге, говорит, что основной вклад во ввод в этом году внесли объекты, построенные под конкретных заказчиков (built-to-suit): «М10 Красный Бор» (119 тыс. кв. м) и «Ориентир Янино — РЦ "Озон"» (118 тыс. кв. м).
«Спрос растет медленнее ввода — всего на 10%. Логистические компании формируют 61% спроса, но предпосылок для повторения рекордов прошлого года нет»,— отмечает эксперт. По его словам, распределение запрашиваемых ставок неоднородно: 41% вакантных площадей предлагается за 10–11 тыс. рублей, еще 29% — дешевле 9 тыс. Это дает арендаторам пространство для торга.
По прогнозам господина Амосова, до конца года ожидается рост нового строительства на 10–15% к уровню 2025 года. «Дополнительный импульс даст ввод индустриального парка "Ломоносовский" (240 тыс. кв. м) в формате light industrial. Однако при сохранении текущей динамики спроса сроки окупаемости проектов могут увеличиться — рынок движется в сторону строительства под заказчика, что снижает риски девелоперов, но ограничивает предложение готовых площадей»,— указывает он.
Незначительная коррекция
По данным Bright Rich | CORFAC International, средневзвешенная ставка аренды в складских объектах класса А на конец сентября 2026 года составила 9,9 тыс. рублей за квадратный метр в год (triple net). В классе B показатель за квартал незначительно скорректировался: вырос на 1,2%, составив 8,3 тыс. рублей за квадратный метр в год (triple net). Вакансия с октября 2026 года по октябрь 2025 года выросла с 2 до 4,5% (277,8 тыс. рублей за «квадрат»).
«Давление на цены оказывает и субаренда: на нее приходится 28% свободных площадей, а ставки в этом сегменте составляют 10–11 тыс. рублей»,— говорит господин Амосов
Лада Брагина, заместитель директора департамента «Коммерческая недвижимость» АН «Итака», слова коллег подтверждает: «Рынок насыщен складами, и цены на аренду значительно снизились. По моим оценкам, снижение произошло на 5–10%. Ввод в эксплуатацию новых складов продолжается, так как инвесторы этого сегмента приобрели большое количество земельных участков в предыдущий период».
Стоит отметить, что в этом году у крупных арендаторов изменилась география спроса: у Петербурга и Москвы федеральных игроков переманивают регионы.
Михаил Костромин, сооснователь инвестиционной компании «Активо», считает, что региональный рынок стал новой точкой роста складской недвижимости. «По объему качественных складских площадей регионы России, включая Санкт-Петербург и Ленинградскую область, уже достигли уровня Москвы и Московской области»,— подчеркивает он.
По словам эксперта, в третьем квартале усилился интерес к региональным складам со стороны федеральных арендаторов. «Одновременно изменился характер спроса: если раньше крупные компании преимущественно искали большие площади в логистических комплексах, то теперь рассматривают и компактные склады, расположенные за пределами таких объектов. Один из факторов этой тенденции — стремление выбирать локации с более низким уровнем рисков»,— говорит господин Костромин.
Особые требования
У промышленных компаний есть особые требования к недвижимости. Поэтому в городе растет числе проектов индустриальных парков. По данным на 2026 год, в Санкт-Петербурге действует 13 индустриальных парков и 13 технопарков. В этом году в городе был уже введен технопарк на Индустриальном проспекте. До конца года запланирован запуск еще четырех частных технопарков.
Арсений Киселев, коммерческий директор ГК «Новалур», напоминает, что к 2030 году в рамках губернаторской программы «10 приоритетов развития» планируется создать 30 таких объектов. В 2026 году планируется ввод еще четырех частных технопарков. «В Ленинградской области схема территориального планирования включала сведения о 20 парках: 11 действующих, пять создаваемых и четыре планируемых»,— добавляет он.
Светлана Опрышко, учредитель и директор портала «Всеостройке.рф», говорит, что большинство площадок ориентировано на широкий спектр производств. «Если говорить о Ленинградской области, то это, например, машиностроение, металлообработка, пищевая и легкая промышленность, производство стройматериалов и логистика. Поэтому современные технопарки вынуждены закладывать сложные инженерные решения под разные запросы резидентов»,— поясняет эксперт.
Наиболее востребованными остаются площадки внутри города или в непосредственной близости от КАД — это позволяет предприятиям сохранять сотрудников и не усложнять логистику. «В ответ на этот запрос девелоперы создают многофункциональные городские промышленные объекты, где производственные помещения соседствуют с деловыми и коммерческими кластерами»,— сообщает госпожа Опрышко.
Переход к мультипрофильным форматам
Арсений Киселев подсчитал, что за девять месяцев 2026 года рынок light industrial Петербурга и Ленобласти пополнился на 26 тыс. кв. м, а общий объем предложения достиг 144 тыс. кв. м — на 22% больше, чем по итогам 2025 года. До конца года девелоперы планируют ввести еще более 60 тыс. кв. м новых объектов классов А и В.
«Ключевые проекты года: первая очередь индустриального парка "Альянс" на Волхонском шоссе (6 тыс. кв. м, четыре блока по 1,5 тыс. кв. м), первая очередь "IP Разметелево" и первый корпус парка "Киевское-95". В августе 2026 года в Красногвардейском районе открылся технопарк IndustrialHUB площадью 8 тыс. кв. м с объемом инвестиций 1,6 млрд рублей»,— перечисляет он.
Господин Киселев полагает, что рынок демонстрирует устойчивый переход мультипрофильным форматам. «Профили площадок Ленобласти охватывают машиностроение, пищевую и легкую промышленность, производство стройматериалов, логистику»,— рассуждает эксперт. Он напоминает, что крупнейшие парки — «Кола», «Уткина Заводь Девелопмент», «Гринстэйт» — декларируют размещение производственных, складских, офисных и общественно-деловых комплексов одновременно. «Пример мультипрофильности — новый IndustrialHUB, построенный по концепции "4 в 1": производственные цеха, склад, офис и шоурум в одном корпусе»,— говорит он.
По словам экспертов, наибольшим спросом у производственных компаний пользуются объекты в черте города и рядом с КАД, благодаря удобству для совмещения производства, склада и логистики. «Востребованы юниты от 400 до 1,5 тыс. кв. м. Ключевые требования арендаторов — возможность доработки помещения, современные коммуникации и подъемное оборудование»,— приводит данные господин Киселев.
По его мнению, наиболее высокие цены под размещение производства — на севере агломерации, 60–70 млн рублей за гектар. Участки здесь востребованы, но дефицитны из-за нехватки энергомощностей и сложного рельефа.
«На юге агломерации земля стоит 25–70 млн рублей за гектар: район востребован компаниями, ориентированными на поставки из Москвы и центральной России. Восток (Разметелево, Мурманское шоссе) — 20–35 млн рублей за гектар. Петродворцовый район остается центром высокотехнологичных предприятий: ОЭЗ "Нойдорф", парк "Марьино" и порт Бронка»,— продолжает господин Киселев.