Нераскрытый потенциал

Ленинградская область традиционно наиболее активно развивалась в районах, находящихся на границе с Петербургом. Однако эксперты считают, что у региона есть недооцененные территории, которые в ближайшие годы могут привлечь значительный объем инвестиций в развитие промышленной, жилой и коммерческой инфраструктуры.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Традиционными лидерами по привлечению инвестиций в регионе были Всеволожский и Ломоносовский районы. Но участники рынка называют несколько других потенциально перспективных районов развития. Одним из таких центров роста, по мнению Юлии Ружицкой, коммерческого директора компании UNIKEY, является Кингисеппский район. «В свое время он был недооценен из-за того, что воспринимался как удаленный и промышленный район, здесь низкая плотность населения и до запуска новых проектов была ограниченная транспортная доступность»,— поясняет она.

Фактором роста, считает эксперт, стала ОЭЗ «Усть-Луга» — особая экономическая зона промышленно-производственного типа, проект планировки которой утвержден 7 октября 2026 года, с ожидаемыми инвестициями 2,2 трлн рублей. Там планируется создание производственных объектов, складов, инженерной и транспортной инфраструктуры, проект станет одним из крупнейших промышленных кластеров на Балтике.

«Одним из факторов роста является портовая инфраструктура — Усть-Луга уже является крупнейшим портом на Балтике, а дальнейшее расширение увеличит грузопоток и создаст тысячи рабочих мест. Немаловажное значение, определяющие перспективы района имеет нефтехимическая отрасль и проекты в области СПГ "Газпрома" и других компаний в сфере добычи и переработки газа (инвестиции 286,7 млрд рублей в 2026 году)»,— говорит она.

Объектами для инвестирования в районе могут стать жилая застройка в Кингисеппе, Усть-Луге, Ивангороде (ее подпитывает спрос на жилье для работников промышленных предприятий и портовой инфраструктуры); промышленная застройка — площадки в ОЭЗ «Усть-Луга», индустриальные парки; коммерческий девелопмент — склады, логистические центры, объекты сервиса для промышленных предприятий, считает госпожа Ружицкая.

Кингисеппский район может стать вторым после Всеволожского по объему инвестиций к 2028–2030 годам, уверена эксперт.

Другой важной точкой роста является Тосненский район — это логистический хаб на пересечении магистралей. «Сегодня район недооценен, его воспринимают как "транзитный", к нему меньше медийного внимания по сравнению с Всеволожским и Ломоносовским районами, а исторически здесь более низкие цены на землю. Но факторы роста уже работают. Транспортная доступность — это пересечение федеральных трасс М10 "Россия" и М11 "Нева", близость к КАД и Санкт-Петербургу. Тут реализуется проект индустриального парка "М10", новые проекты в производственно-складской сфере, включая комплекс для изготовления канатно-веревочной продукции площадью 6 тыс. кв. м с инвестициями 500 млн рублей в 2026–2028»,— говорит госпожа Ружицкая.

Район становится ключевым узлом для распределительных центров, обслуживающих Санкт-Петербург и Северо-Запад.

Предметом инвестиций тут также может стать застройка в Тосно, Ульяновке, Красном Бору, где есть спрос на жилье для работников логистических и промышленных предприятий. Точки роста в промышленной сфере — индустриальный парк «М10», площадки вдоль М10 и М11. «Коммерческий девелопмент будет развиваться за счет складов класса А, распределительных центров, объектов придорожного сервиса»,— рассуждает госпожа Ружицкая. По ее прогнозам, Тосненский район станет одним из лидеров по логистическим инвестициям в 2027–2029 годах.

Рабочие места создают задел

Коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко говорит: «Недооцененной я бы назвала территорию, где рабочие места и дороги появились раньше массового жилья. Интересно выглядит Виллозское поселение. В его границах лежит южная часть промзоны Горелово, которую брокеры ставят на второе место по популярности после Шушар. Рядом развязки КАД с Таллинским и Волхонским шоссе. Вдоль Волхонского строится около 100 тыс. кв. м складов и объектов light industrial. Для жилья это тысячи рабочих мест поблизости. Мест, где человек может жить и работать в одной локации, в агломерации немного, и Виллози — один из реальных кандидатов».

По ее словам, коммерческий девелопмент на юге уже доказал спрос. «В Новоселье и Горелово жилье вводится быстро, локальной торговли не хватает, ставки аренды растут. Мы видим это по своим проектам. Помещения на первых этажах продаются дороже квартир. Покупают их частные инвесторы, и для них решающий аргумент — сетевые арендаторы, которые подбирают площади еще до ввода дома»,— делится госпожа Кукушкина.

Владимир Шабанов, генеральный директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, считает, что одним из наиболее перспективных направлений для инвестиций являются Ломоносовский и Гатчинский районы. «Ломоносовский район мы уже не первый год рассматриваем как одну из недооцененных территорий Ленинградской области. Здесь есть возможности для комплексного освоения крупных земельных участков и создания полноценных жилых районов с социальной и коммерческой инфраструктурой, общественными пространствами и новыми рабочими местами. Дополнительным фактором инвестиционной привлекательности становится развитие транспортной инфраструктуры»,— говорит он.

Отдельные перспективы он видит видим в развитии промышленной и коммерческой недвижимости на юге агломерации. «По нашим оценкам, в течение 15 лет здесь может появиться до 196 тыс. новых рабочих мест, из которых 67,3 тыс. — в промышленности. В частности, потенциал Гатчины оценивается в 18 тыс. рабочих мест, Коммунара — в 13 тыс.»,— полагает господин Шабанов.

Появление новых предприятий может дать дополнительный импульс развитию этих территорий и формированию новых центров экономической активности. Вслед за производствами и рабочими местами будет расти потребность в жилье, дорогах, школах, детских садах и досуговой инфраструктуре, настаивает эксперт. «Увеличение численности населения, в свою очередь, создаст условия для развития торговли, общественного питания и бытовых услуг. Все это способно существенно повысить экономическую активность на этих территориях, но для реализации такого потенциала важно синхронизировать жилищное строительство, создание рабочих мест и развитие инфраструктуры»,— дает прогноз господин Шабанов.

Вера Голубева, бизнес-партнер TrendAgent в Санкт-Петербурге, считает, что в Ленобласти наиболее перспективны два типа локаций. «Первый — ближайший пояс агломерации: Мурино, Кудрово, Новосаратовка, Всеволожск и территории Ломоносовского района. Их рынок поддерживают маятниковая миграция в Петербург, крупные земельные участки и более доступная цена жилья. Второй тип — самостоятельные областные центры с рабочими местами, социальной инфраструктурой и собственным спросом. К ним относятся Гатчина и Выборг»,— полагает эксперт.

При этом она считает, что в Гатчине статус столицы региона, который город получил несколько лет назад, не приводит к автоматическому скачку цен. «Эффект появляется через реальные изменения: новые рабочие места, перенос учреждений, благоустройство, развитие транспорта и рост качества городской среды. Поэтому влияние столичного статуса на рынок Гатчины будет постепенным»,— думает она.

Предсказуемость в цене

Сергей Дуванов, руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге, полагает, что наиболее перспективной территорией Ленинградской области по-прежнему остается Всеволожский район. «Одной из наиболее привлекательных для девелоперов локаций является Мурино — Девяткино, где при формальном расположении в Ленинградской области жители имеют доступ к городской инфраструктуре, включая станцию метро. На протяжении многих лет эта территория сохраняет высокий интерес со стороны застройщиков благодаря устойчивому спросу и понятному портрету покупателей»,— уверен он.

В отличие от проектов коттеджных поселков и жилых комплексов бизнес-класса в более удаленных от Санкт-Петербурга локациях, девелопмент в районе Мурино — Девяткино характеризуется большей предсказуемостью спроса и сроков реализации жилья. «Строительство на удаленных территориях сопряжено с дополнительными рисками, связанными с обеспеченностью инженерными коммуникациями, транспортной доступностью и возможными изменениями правил землепользования и застройки»,— рассуждает эксперт.

Сложная ситуация

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики группы ЦДС, при этом отмечает, что в Ленинградской области ситуация достаточно сложная. «С одной стороны, этот регион в последние годы демонстрирует стабильное увеличение числа новых проектов. С другой стороны, спрос там не догоняет темпы роста предложения. Многие застройщики ожидали, что область будет перетягивать на себя спрос из города, ценовой разрыв с которым продолжает расти. Однако интерес к городским проектам все еще значительно выше, чем к новому жилью в 47-м регионе»,— говорит она.

По ее словам, хорошо себя чувствуют ближайшие к городу локации: Новоселье, Янино, Новосаратовка. «Новое строительство в них ведется на протяжении последних 10–15 лет, и сегодня они представляют собой сформировавшиеся, относительно автономные жилые территории. Однако эти районы не являются недооцененными. Продажи в них идут достаточно активно»,— говорит госпожа Кукушкина.

Что касается других территорий, то чем дальше от Петербурга расположена локация и чем менее она освоена застройщиками, тем сложнее сегодня ее развивать. «Многие девелоперы начинали там проекты в другой реальности, когда были дешевые деньги и массовая льготная ипотека. Сейчас ситуация изменилась, всплеск спроса в ближайшие три-пять лет маловероятен. В связи с этим новые локации вызывают опасения, а рынок Ленобласти в целом выглядит немного перегретым»,— считает эксперт.

Учитывая все вышесказанное, было бы перспективно создавать не жилье, а рабочие места рядом с уже существующими кварталами, предлагает она. «Например, в формате light industrial — невредные производства недалеко от дома, логистические центры и т. д. Это позволило бы сократить маятниковую миграцию в город, снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру и повысить качество жизни в области. Однако с учетом текущего уровня инвестиционной активности эти проекты могут быть реализованы не раньше чем через несколько лет»,— рассуждает госпожа Кукушкина.

Кирилл Орлов