Две чаши песка

Отсутствие новых территорий для строительства заставляет девелоперов вновь и вновь возвращаться к теме намывных территорий. Намыв дает редкую возможность спроектировать район с нуля, без груза старой застройки. Пока в городе реализован только один масштабный проект — на Васильевском острове. Могут ли в Петербурге появиться новые проекты, насколько они экономически оправданны и каковы их минусы, разбиралась Юлия Майовер.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Видовые квартиры у воды, цельный дизайн-код, единая логика социальной и торговой инфраструктуры — такое можно собрать только на пустой территории. Для города это шанс показать современную архитектуру и грамотное мастер-планирование, а не очередной квартал-коробку.

Намывание территорий — одно из решений проблемы нехватки земли в крупных городах с выходом к морю. Подход дает возможность создавать масштабные районы новой застройки, расположенные близко к обжитым частям города, что обеспечивает в будущем ей — будь то жилой или коммерческой — высокий спрос. В России подобное пока не получило широкого распространения: самым известным реализованным проектом остаются намывные территории в Василеостровском районе Санкт-Петербурга, застройка северной части которых еще предстоит девелоперам.

Общая площадь намыва на Васильевском острове — 476 га, работы велись с 2006 по 2024 год. Северный намыв В. О., площадью около 160 га, завершен в ноябре 2024-го с опережением планового срока на год. Сюда «Группа ЛСР» завезла 11,5 млн куб. м песка, и сейчас идет проектирование жилых кварталов.

Партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова считает, что в качестве ключевого преимущества намывания новых территорий можно выделить возможность планирования будущей застройки с нуля — то есть выстраивания оптимального баланса между функциями, что при грамотном комплексном подходе становится залогом успеха проекта. «Очевидный недостаток — значительные финансовые и временные затраты, которые выступают риском затягивания сроков реализации проекта и ухода от первоначальной концепции»,— говорит госпожа Широкова.

На уровне концепций

Директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин говорит, что проект Сестрорецкого намыва предполагает создание 377 га в Финском заливе с расчетным потенциалом до 3 млн кв. м жилья. «Концепция обсуждается уже более пятнадцати лет, но реальные сроки до сих пор не зафиксированы»,— обращает внимание эксперт.

Основатель и генеральный директор архитектурного бюро Futura-Architects Олег Манов с коллегой соглашается, добавляя, что намыв Васильевского острова — закономерный этап развития локации. «Территория Северного и Южного намывов была и остается непригодной для судоходства или другой экономической деятельности. В центре города земли практически не осталось, а численность населения растет. В таких ситуациях город развивается либо ввысь, либо вширь. Насчет повышения высотности строительства в Петербурге существуют психологические барьеры, поэтому продолжать намывать новые территории для строительства кажется альтернативой. Так развивались крупнейшие города мира: Токио, Гонконг, Дубай, намывные даже одна седьмая территории Нидерландов и пятая часть Монако»,— рассуждает эксперт.

Он добавляет, что для Петербурга намыв на В. О. — это tabula rasa («чистый лист»). Место без исторического контекста, которому необходимо придать свою идентичность. «Где с бережным отношением к уже сложившимся архитектурным ансамблям можно создавать новые знаковые объекты, где хайтек и бионика не будут спорить со зданиями Трезини. Наша задача — только сделать эту локацию комфортной и интересной для жизни»,— рассуждает господин Манов.

Перспективные локации

Заместитель генерального директора архитектурного бюро Modern House Яна Шамонаева подсчитала, что суммарная площадь территорий, пригодных для намыва в черте Петербурга, составляет от 1 до 1,5 тыс. га. «Уже обсуждаются следующие локации: Красносельский район — южная береговая зона Финского залива; Лисий Нос — перспективная рекреационно-жилая территория; Сестрорецк — намыв напротив курортного района (в стадии проработки); Кронштадт — освоение прибрежных акваторий острова; Лахта — прилегающие акватории вблизи "Лахта-центра"»,— говорит она.

«Если Васильевский остров для Петербурга почти центр и земля здесь необходима, то Сестрорецк — это рекреационная зона, и излишняя урбанизация может навредить месту. Сейчас девелоперы начинают развивать в Курортном районе рекреационный кластер: появляются новые гостиницы, спа-отели, апарт-комплексы. Однако это точечные инфраструктурные объекты, которые чаще всего развивают среду: появляются на месте заброшенных санаториев и недостроенных домов. Больших проектов КРТ здесь хотелось бы избежать: это огромная нагрузка на Приморское шоссе, которое сейчас на въезде в Петербург уже стоит в пробках»,— считает господин Манов.

Перспективным для намыва и дальнейшего развития ему видится локация в Красносельском районе начиная от Угольной гавани и до яхт-клуба «Балтиец».

Цена вопроса

Прямых официально публикуемых нормативов стоимости намыва в российской практике нет, проекты реализуются на условиях частных инвестиций. «Мы можем рассчитать ориентиры на основе публичных данных. Расчет по материалу: Северный намыв В. О. (160 га) потребовал 11,5 млн куб. м песка. Удельный объем — около 72 тыс. куб. м/га. При рыночной цене карьерного и намывного песка в Петербурге 350–800 рублей за кубометр только материал обходится в 25–58 млн рублей за гектар. Сверх этого оплачивается аренда земснарядов, дренаж, укрепление берегов, отстойники, логистика, согласования. Итоговая полная себестоимость создания 1 га намывных земель, по нашей оценке, с учетом инженерии, производства работ и подготовки под застройку составляет от 80 до 200 млн рублей за гектар в зависимости от глубины акватории, удаленности, месторождения песка и объема сопутствующей инфраструктуры»,— рассуждает госпожа Шамонаева.

Рыночная стоимость готовых участков — иная величина. В 2019 году 5,8 га на В. О. были проданы через РАД за 1,5 млрд рублей, или около 258 млн рублей за гектар. Это уже сформированная земля в центральном районе Петербурга, с инфраструктурой и градостроительным потенциалом.

Управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков добавляет: «В открытых источниках можно найти данные о том, что 510 га намыва в ценах 2012 года оценивались примерно в 21 млрд рублей. Если считать напрямую, то получается около 41 млн рублей за 1 га намывной территории. Если привести эту стоимость к уровню 2026-го, то ориентир может составлять 110 млн рублей за 1 га».

При этом такие расчеты нельзя усреднять слишком буквально, оговаривается эксперт. Намыв — сложный и многофакторный процесс, стоимость которого зависит от большого количества параметров. В одном проекте она может быть выше, в другом — ниже. «Если смотреть на сделки по продаже земли на намывных территориях, видно, что при определенных параметрах проекта такая экономика может работать»,— замечает он.

Господин Жабин говорит, что сам намыв грунта обходится примерно от 70 до 100 млн рублей за гектар. «Это инженерная работа, песок, дамба, гидрозащита. Реальная цена освоения с учетом инженерных сетей, дорог, набережных и социальной инфраструктуры уже измеряется сотнями миллионов рублей на гектар. На примере Северного намыва общая стоимость застройки оценивается почти в 11,5 млрд рублей. Так виден масштаб инвестиционного цикла»,— приводит он данные.

По словам господина Жабина, главный минус подобных проектов — длительность сроков реализации. «От первого ковша до новоселов проходит от семи до десяти лет. Высокая зависимость от транспортной инфраструктуры. Если ЗСД, мосты и метро не успевают, район получает репутацию "оторванного"». Экологические риски и влияние на акваторию каждый раз заново обсуждаются с экологами и федеральными структурами. И главное, намыв не прощает компромиссов в качестве среды. Ошибиться с мастер-планом здесь дороже, чем в любом другом проекте»,— рассуждает эксперт.

Господин Жабин считает, что намывные территории нужно оценивать не с точки зрения скорости и стоимости. «Речь о долгосрочной стратегии города. Поэтому решение по новым намывам должно приниматься в связке с Генпланом, транспортным каркасом и понятным сценарием освоения на горизонте 15–20 лет»,— резюмирует эксперт.