«Техприбор» делает третью попытку

ПАО «Техприбор», входящее в корпорацию «Ростех», в очередной раз выставило на торги акции двух предприятий в Санкт-Петербурге: АО «Техприбор-бизнесцентр» и АО «Техприбор-девелопмент», владеющих почти 10 га у станции метро «Электросила». Начальная (стартовая) цена лота составляет 6,3 млрд рублей. Организатор торгов, подведение итогов которых планируется в начале декабря, — ООО «РТ-КАПИТАЛ». Участники рынка указывают на завышенную стоимость актива и выражают сомнения, что торги состоятся и в этот раз.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Из-за отсутствия заявок первый аукцион, запланированный на 10 июня 2026 года, был признан несостоявшимся. Второй аукцион не был проведен по той же причине. Начало приема заявок на третий было назначено на 17 июля 2026 года. Торги, как и прием заявок неоднократно переносились, и в итоге были запланированы на 2 декабря 2026 года.

«Техприбор-бизнесцентр» и «Техприбор-девелопмент» находятся в Московском районе, по адресу Варшавская улица, 5А. В описании лота указано, что суммарно на балансе этих компаний находятся 9,3 га земли, а также 18 административных зданий общей площадью 22 тыс. кв. м. Некоторые помещения предоставляются в краткосрочную аренду.

Предметом торгов стали акции компаний: у АО «Техприбор-бизнесцентр» 158 240 обыкновенных именных акций, что составляет 100% от уставного капитала, а у АО «Техприбор-девелопмент» 160 380 обыкновенных именных акций, что также составляет 100% от уставного капитала.

Большинство опрошенных экспертов говорят, что стоимость объекта завышена, большинство сходится во мнении, что актив станет интересен инвестору, когда его цена опустится да 3–3,5 млрд рублей.

Управляющий партнер «ВМТ-Консалт» Екатерина Косарева подсчитала, что на территории 9,3 га потенциально можно разместить 200–250 тыс. кв. м недвижимости. «Например, локация подходит для размещения нового бизнес-центра класса А. Объект расположен в непосредственной близости от станции метро "Электросила", а также имеет удобные выезды на ШМСД и ЗСД, что обеспечивает высокий уровень транспортной доступности»,— говорит она.

Формат будет востребован для путешествующих с деловыми целями, потому это может быть новый апарт-отель, также предполагает госпожа Косарева.

«Однако реализация проекта, каким бы он ни был, потребует значительных инвестиций и нескольких лет работ, так как часть этих зданий подлежит сносу или серьезной реконструкции. Если для покупателя важна только локация, стоимость покажется завышенной с учетом инвестиций»,— рассуждает она.

Причин, по которой акции не могут продать уже несколько месяцев несколько, говорит эксперт.

«Это объективно сложный актив, который продается одним лотом. Не просто земля, но несколько строений, с которыми не совсем понятно, что делать»,— объясняет Екатерина Косарева. Она считает, что потенциальный инвестор может ждать коррекции до ценовой отсечки, которую готов рассматривать.

Управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков считает, что высокая стартовая цена в сочетании с ограниченными возможностями использования территории — основная причина отсутствия покупателя.

«6,3 млрд рублей — это существенная сумма даже для крупных игроков рынка недвижимости. Маловероятно, что текущий арендный поток сможет обеспечить инвестору приемлемую доходность при таких вложениях. По моей предварительной оценке, при рассмотрении объекта исключительно как арендного бизнеса его экономически обоснованная стоимость может быть как минимум вдвое ниже заявленной»,— подчеркивает он.

Покупателю необходимо располагать собственными средствами либо привлекать кредитное финансирование, что в нынешних условиях серьезно ограничивает круг потенциальных участников, добавляет эксперт.

Директор в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Дмитрий Садовников также говорит, что с учетом текущего состояния актива заявленная стоимость в 6,3 млрд ему представляется завышенной.

«Для проекта без ППТ потенциальный объем жилой недвижимости может составить около 155 тыс. кв. м общей площади квартир. Согласно ПЗЗ, жилая застройка относится к условно разрешенным видам использования. В связи с этим наиболее реалистичным представляется создание проекта, включающего жилую, офисную и гостиничную недвижимость, а также объекты торговой инфраструктуры»,— рассуждает господин Садовников.

Господин Бойков говорит, что площадка более 9 га интересна для девелопмента: теоретически тут можно построить многофункциональный проект площадью свыше 100 тыс. кв. м. «Однако основное назначение — деловая застройка, а гостиницы и жилье допустимы лишь на отдельных участках. Реализация же такого объема коммерческих площадей потребует длительного времени. Если бы территория имела жилое назначение, интерес к ней мог быть значительно выше. Но в данном случае реализация полноценного жилого проекта потребует изменения генплана и правил землепользования и застройки»,— напоминает господин Бойков.

Он полагает, что покупатель оказывается перед выбором: приобрести дорогой актив с сомнительной доходностью от аренды либо вложиться в сложный девелоперский проект с длительными сроками реализации и дополнительными инвестициями.

«В нынешней экономической ситуации желающих заморозить столь значительный капитал на неопределенный срок немного. Думаю, именно этим и объясняется отсутствие результата на предыдущих торгах»,— заключает господин Бойков.

Мария Одностеблец